“ผมเป็นมนุษย์เงินเดือน เคยซื้อบ้านหลังแรกแล้วแต่เป็นคอนโดฯ วันนี้ผมมีรายได้เสริมจากธุรกิจออนไลน์ และอยากซื้อบ้านอีกหลังเพื่อกลับมาอยู่กับคุณพ่อคุณแม่…แต่ธนาคารปฏิเสธ ”กู้ไม่ผ่าน”
เรื่องเล่าที่เกิดขึ้นจริงจากหลายคนที่ต้องการขยับขยายจากคอนโดฯ มาซื้อบ้านจัดสรร ซึ่งก็ไม่ใช่เรื่องแปลก เพราะก่อนหน้านี้การซื้อบ้านหลังที่สองนั้นไม่ง่ายเลย โดยเฉพาะสำหรับมนุษย์เงินเดือนที่ยังผ่อนบ้านหลังแรกอยู่ สาเหตุหนึ่งที่มักถูกปฏิเสธคือ LTV หรือ Loan to Value Ratio ซึ่งเป็นกฎเกณฑ์สำคัญของธนาคารแห่งประเทศไทยที่นำมาใช้เพื่อกำหนดวงเงินกู้เทียบกับราคาบ้าน
LTV คืออะไร และเคยเป็นอุปสรรคอย่างไร?
LTV คือสัดส่วนของวงเงินกู้เมื่อเทียบกับราคาประเมินของบ้าน เช่น ถ้าบ้านราคา 2 ล้านบาท ธนาคารให้กู้ 1.6 ล้านบาท หมายถึง LTV = 80% หรือถ้าบ้านราคา 2 ล้านบาท แล้วธนาคารให้กู้ 1.8 ล้าน แปลว่า LTV = 90%
LTV เป็นเครื่องมือที่ธนาคารใช้ประเมินความเสี่ยง โดยธนาคารจะพิจารณาจากราคาประเมินของบ้าน ซึ่งอาจไม่ตรงกับราคาขายจริง และใช้เป็นฐานในการคำนวณวงเงินที่ปล่อยกู้ ซึ่งเงื่อนไขของธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนดหลักเกณฑ์ LTV สำหรับการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย เอาไว้ดังนี้
1.ที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท
-สัญญาแรก(บ้านหลังแรก) : ปล่อยกู้ได้เต็ม 100% และยังสามารถกู้เพิ่มสำหรับค่าใช้จ่ายที่จำเป็น เช่น ตกแต่งบ้าน/ซ่อมแซม ได้อีก 10%
-สัญญาที่สอง(บ้านหลังที่สอง) :
- ผ่อนชำระสัญญาแรกมาแล้ว 2 ปีขึ้นไป: ปล่อยกู้ 90%
- ผ่อนชำระสัญญาแรก น้อยกว่า 2 ปี: ปล่อยกู้ 80%
-สัญญาที่สาม(บ้านหลังที่สาม) ขึ้นไป: ปล่อยกู้ 70%
2.ที่อยู่อาศัยราคาเกินกว่า 10 ล้านบาท
-สัญญาแรก(บ้านหลังแรก): ปล่อยกู้ 90%
-สัญญาที่สอง(บ้านหลังที่สอง): ปล่อยกู้ 80%
-สัญญาที่สาม(บ้านหลังที่สาม)ขึ้นไป: ปล่อยกู้ 70%
ที่ผ่านมาหากคุณมีบ้านอยู่แล้ว และต้องการซื้อบ้านอีกหนึ่งหลัง เพื่อครอบครัว หรือเพื่อย้าย(ชั่วคราว)ไปอยู่ใกล้ๆ ที่ทำงาน กฎ LTV จะกำหนดให้คุณกู้ได้เพียง 70–90% ของมูลค่าบ้านเท่านั้น ซึ่งแปลว่าคุณจะต้องมีเงินดาวน์อีกถึง 10–30% หรือประมาณ 300,000–900,000 บาท สำหรับบ้านราคา 3 ล้านบาท และนี่คือภาระของหลายครอบครัวที่ทำให้ไม่สามารถซื้อบ้านหลังใหม่ได้อย่างที่ต้องการ
เมื่อ LTV ผ่อนคลาย: โอกาสของคนอยากมีบ้านหลังที่สอง
ตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2568 ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ผ่อนคลายมาตรการ LTV เป็นการชั่วคราว ไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569 เพื่อกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัย โดยกำหนดให้เพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันเป็น 100% สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ทั้งกรณี (1) ราคาบ้านต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญากู้ที่ 2 (บ้านหลังที่สอง) เป็นต้นไป และ (2) บ้านราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งแต่สัญญากู้บ้านหลังแรกเป็นต้นไป
แปลความง่ายๆ ก็คือ ธนาคารสามารถปล่อยกู้ให้คุณได้ 100% สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่สอง หลังที่สามในทุกๆ กรณี
ตัวอย่าง:
- ต้องการซื้อบ้านหลังที่สองราคา 3.5 ล้านบาท ในกรณีที่ผ่อนบ้านหลังแรกมาแล้ว 2 ปีขึ้นไป
- เงื่อนไขเดิมสามารถกู้ได้ 90% = วงเงินกู้ที่ธนาคารสามารถจะให้ได้สูงสุด 3.15 ล้านบาท
- ดังนั้นคุณจะต้องเตรียมเงินดาวน์เพียง 350,000 บาท
- การผ่อนปรน LTV ชั่วคราวตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2568 จะทำให้ธนาคารสามารถปล่อยกู้ได้สูงสุด 100% นั่นเท่ากับว่า คุณไม่ต้องใช้เงินดาวน์เลยแม้แต่บาทเดียว
แต่การที่ธนาคารสามารถปล่อยกู้ให้คุณได้สูงสุด 100% ไม่ได้หมายความว่าคุณจะกู้ได้ 100% เพราะธนาคารยังต้องดูความสามารถในการผ่อน โดยดูจากรายได้ของคุณ และหรือรายได้ของผู้กู้ร่วม หนี้สินอื่นๆ ที่มี เป็นต้น ซึ่งเป็นสิ่งที่คุณจะต้องเตรียมตัวให้ดี
แล้วต้องเตรียมตัวยังไงให้กู้ผ่าน?
- เช็กสุขภาพการเงินของคุณและหรือผู้กู้ร่วม – ถือเป็นเรื่องสำคัญที่คุณจะต้องเตรียมตัว โดยเฉพาะเรื่องของรายได้ของคุณต้องมีเพียงพอสำหรับการผ่อน และภาระหนี้สินอื่นๆ จะต้องมีน้อยที่สุด หรือไม่มีเลยจะดีมาก(สามารถปรึกษากับธนาคารได้)
- เตรียมเอกสารให้ครบ – สลิปเงินเดือน, Statement, หลักฐานรายได้จากทางอื่น, สำเนาโฉนดบ้านเดิม และเอกสารบ้านใหม่
- เปรียบเทียบเงื่อนไขจากหลายธนาคาร – บางธนาคารให้กู้สูงขึ้น หากคุณมีรายได้ประจำและวัตถุประสงค์เพื่ออยู่อาศัยจริง
- วางแผนค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม – เช่น ค่าจดจำนอง, ค่าประกัน, ค่าธรรมเนียม และภาษีต่าง ๆ
บ้านหลังใหม่ บ้านหลังที่สอง ไม่ใช่ความฝันอีกต่อไป
นโยบาย LTV ที่ผ่อนคลาย คือโอกาสทองสำหรับผู้ที่อยากมีบ้านอีกหลังให้ครอบครัวได้อยู่สบายขึ้น หรือแม้แต่ลงทุนในบ้านสำหรับอนาคต การกู้ได้ 100% ก็จะทำให้ภาระทางการเงินของคุณลดน้อยลง แต่ที่สำคัญคุณต้องมีความสามารถเพียงพอที่จะผ่อนเงินกู้ทั้ง 100% ได้ด้วยเช่นกัน